개요
부가가치세는 재화나 용역에 생성되는 부가가치에 부과되는 조세로서, 물건을 사면서 부담한 세금과 팔면서 다른 사람으로부터 받은 세금의 차액만을 일정기간별로 계산하여 내는 것을 의미합니다. 결국은 최종 소비자가 부담하며, 건설 및 분양에서의 부가가치세는 토지는 취득시 면세가 되기 때문에 건물에 대해서만 부가됩니다. 그러나, 토지,건물 일괄공급하는 경우 그 구분이 불분명한 경우에 법에 따라서 안분계산을 해야 하며, 감정평가를 통해서 합리적인 토지·건물 배분가액을 산출함으로써 건물의 과세표준을 정하는 것을 의미합니다.
과세대상
국민주택규모(전용면적 85㎡)를 초과하는 주택 및 비주택(상가, 오피스텔 등)의 건물은 부가가치세 과세대상입니다.
| 동인감정평가법인 | 토지 | 건물 | |
|---|---|---|---|
| 주택 | 국민주택(전용면적 85㎡이하) | 면세 | 면세 |
| 국민주택규모 초과 | 면세 | 과세 | |
| 비주택(상가, 오피스텔 등) | 면세 | 과세 | |
근거법령
부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산
부가가치세법 제 29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
- 토지와 건물등에 대한 소득세법 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액.
- 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액.
- 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
감정평가효과
부가가치세 계산하는 경우 기초가 되는 토지·건물의 적정시세를 반영한 가치를 판단하여 부동산 개발시 개발이익을 토지 및 건물의 가액에 합리적으로 배분함으로써 부가가치세를 절감할 수 있습니다.
| 기준시가 기준 5:5 안분 |
감정평가액 기준 6:4 안분 |
절세금액 | |
|---|---|---|---|
| 전체 분양금액 | 300억 | 300억 | 토지건물 구성비를 낮춰 건물부분 분양가액을 낮춤으로써 부가세를 절감 |
| 토지가액 | 150억 | 180억 | |
| 건물가액 | 150억 | 120억 | |
| 부가가치세 (건물가액 x 10%) |
15억 | 12억 | 3억 절세 |
| 감정평가수수료 (300억기준) |
2천만원 정도수준 | ||
유의사항
부가가치세는 계약의 종류(포괄양수도의 경우 면세)와 계약자의 입장, 일반과세자인지 간이과세자인지 여부 등에 따라 부과기준 및 세율 등이 상이하니 세무사와 상담을 거친 후 진행하시기 바랍니다.
차별화된 서비스
동인감정평가법인은 부가가치세 절세로 인한 효과를 극대화하기 위해서 세무사와의 적극적인 협력과 상담서비스를 약속합니다.
주요실적
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