개요
증여(상속)을 통해서 타인으로부터 무상으로 부동산을 취득하는 경우 증여세(상속세)를 납부해야 하는데, 이 때 이러한 부동산에 대해서 감정평가를 하는 경우를 의미합니다.
감정평가 기준
관련법령 및 감정평가일반이론에 의거하여 “시가”로 평가합니다.
감정평가 효과
증여(상속) 재산 감정평가를 통해서 세금을 절약해 드립니다. 따만, 증여(상속)세 신고시에 감정평가를 진행할지 여부는 추후 양도소득세까지 고려하여 결정해야 합니다.
1) 증여(상속)세 절세
유사매매사례나 경공매 낙찰가 등 시가를 증명할 자료가 없는 경우 기준시가로 신고할 수 밖에 없는데, 이는 나중에 증여세 추징의 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 시가로 볼 수 있는 유사매매사례가 있는 경우에도 이를 감안하지 않고 기준시가로 신고했다면 그 차이로 세금이 추징될 수 있습니다. 따라서 이 경우에는 감정평가를 받는 것이 가장 확실한 대안이 될 수 있습니다.
상담사례 case1)
A씨는 자신이 아버지로부터 받은 아파트를 증여세 신고기한(증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월이내) 이내에
10억으로 증여세신고를 하였습니다. 그런데,
몇 개월 후에 관할세무서로부터 11억 기준으로 추가세금을 징수하겠다는 연락을 받았습니다. 왜 이런일이 발생할까요?
☞ 이러한 일이 발생한 이유는 신고기한 이내에 해당 아파트에서 거래된 유사매매사례가액 때문입니다.
유사매매사례가액이 있는 경우는 이를 우선적으로 적용하기 때문에 신고기한까지 유사매매사례가 발생하는지 살펴보았다가 증여세를 신고해야 합니다. 그런데, 신고기한 내에 유사매매사례가 발생하였더라도 30일 실거래신고기한으로 인해서 신고기한 이후에 발견하게 되는 경우가 있기 때문에, 증여세 신고당시에는 확인할 도리가 없습니다. 이런 경우 과소신고에 따른 가산세는 없지만 신고세액공제도 적용받지 못하고 과소납부가산세까지 부담해야 하는 경우가 발생합니다.
이러한 경우를 방지하기 위해서는 처음부터 감정평가를 받아서 이를 시가로 적용하여 신고하는 것이 맘이 편합니다. 그렇지 않으면, 증여세 신고를 되도록 빨리 하고나서 30일이 지난 후에 유사매매사례가액이 있는지 확인한 후에 수정신고하거나 해야 합니다.
※ 여기서 잠깐!! 유사매매사례란?
평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있으면서, 전용면적의 차이가 5%이내이면서 공동주택가격 차이가 5% 이내인 사례를 의미함. 대부분 동일 단지, 동일 동, 비슷한 층의 실제 거래가격을 유사매매가액으로 보는 경향이 있습니다.
상담사례 case2)
2020년부터는 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산의 증여(상속) 재산을 감정평가에 의뢰하여 평가한 다음 재산평가심의회에서 심의 후 시가로 인정되면 해당 가액을 시가로 인정하여 증여세를 추징하기도 합니다. 따라서 납세자는 증여세는 신고기한 후 6개월(상속세는 신고기한 후 9개월)의 법정결정기한동안 다른 유사매매가액이 나오지 않게 마음 졸이며 보내야 합니다.
따라서 이러한 스트레스에서 벗어나기 위해서는 감정평가를 받아서 증여재산가액으로 신고해 두는 것이 가장 깔끔한 방법입니다.
2) 양도소득세 절세
추후 양도소득세를 낮추기 위해서 증여(상속) 시점의 가액을 기준시가보다 높이기 위해서 감정평가를 시행합니다. 즉, 감정평가를 통해서 취득가액을 높여 추후 양도시점의 양도차익을 줄이고, 이는 곧 양도소득세를 줄이는 효과를 가져옵니다.
유의할 사항은 증여(상속) 시점의 가액이 높아지기 때문에 증여(상속)세가 더 많이 나올 수 있다는 부수적인 효과가 따라옵니다. 따라서 증여(상속)세가 발생하지 않는 공제구간을 활용해야 하며, 누진세율 양도소득세 낮아지는 효과와 비교해서 할 필요가 있습니다.
유의사항
증여세는 수증자가 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내(상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내)에 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다. 신고기간이 지나는 경우 시가인정이 제한되므로 신고기일 준수를 해서 감정평가를 의뢰해야 합니다.
기타 궁금한 사항
- 기준시가 10억원 초과의 경우에는 2개의 감정평가기관에 감정평가 의뢰하여야 하나, 10억원 이하인 경우에는 1개의 감정평가기관에서 감정평가할 수 있습니다.
- 분양권과 입주권도 감정평가를 통해서 취득가액을 현실화 시키면 향후 양도소득세 및 증여세 절세가 가능합니다.
- 배우자 및 직계존비속에게 증여한 후에 증여일로부터 5년 이내에 타인에게 양도하는 경우는 증여후 양도시 이월과세 제도로 인해서 감정평가가 의미없게 됩니다.
주요실적
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